Interview Martijn Luchjenbroers: Projektentwicklung als "Königsdisziplin“

Reasult Let’s Talk – Ein Interview mit Martijn Luchjenbroers, Direktor bei VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling (Bau- und Immobilienentwicklung) Niederlande.

Manche behaupten, dass die Projektentwicklung die härteste Disziplin der Immobilienbranche sei. Was macht diesen Bereich so herausfordernd, so komplex und damit auch so interessant? Und wie war die Situation vor 10 Jahren?

Martijns hatte seine ersten Berührungspunkte mit der Immobilienbranche in Groningen als Makler. Es folgten Stationen bei der Slokker Group, einem Immobilienentwickler, Bauunternehmen und Investor, sowie beim Gebietsentwickler AM. Danach wurde er kaufmännischer Leiter bei Koenen Bouw, einem Unternehmen der VolkerWessels Gruppe.

Martijn ist nun seit vier Jahren Direktor der Entwicklungsabteilung bei VolkerWessels – vorher hatte er eine Reihe von anderen Positionen innerhalb der Gruppe inne. Als leitender Manager unterstützt und steuert Martijn vor allem seine Mitarbeiter, doch wenn es die Zeit erlaubt, beschäftigt er sich nach wie vor sehr gerne direkt mit den Projekten.

Was macht VolkerWessels so einzigartig?

„VolkerWessels gehört zu den führenden Bauunternehmen in den Niederlanden. Wir realisieren die unterschiedlichsten Projekte im ganzen Land: von großen Wohnprojekten, über Büros in Amsterdam Zuidas bis hin zu einem Zoo und zu Reihenhäusern in Entwicklungssgebieten. Genau das macht das Unternehmen so einzigartig: Seine Breite und Größe, kombiniert mit einer dezentralen Struktur.“
„Es ist wichtig, das unsere Entwickler den lokalen Markt kennen und mit eigenen Projekten unternehmerisch tätig sein können“, ergänzt Martijn. „Dies kommt auch der Manövrierfähigkeit zugute, ein wichtiger Aspekt, auf den uns Corona deutlich hingewiesen hat.“

Welche Projekte reizen Sie?

NDSM-Werft in Amsterdam (Entwicklung von VolkerWessels Firma BMB Ontwikkeling)

“Natürlich will man als Entwickler schöne, spannende und komplexe Projekte realisieren, aber bei jedem Projekt sollte der Business Case von Anfang bis Ende stimmen. Die besten Projekte sind für mich langfristige Gebietsentwicklungen wie das Paleiskwartier in ‘s-Hertogenbosch in Noord-Brabant oder das hippe Szene-Viertel NDSM-Werft in Amsterdam-Nord. Diese Projekte sind komplex und langfristig, gemeinsam mit zahlreichen Beteiligten schafft man hier etwas völlig Neues.“

Welche Eigenschaften sollten Entwickler haben?

“Als Entwickler sind Sie ein Generalist: Sie lieben Architektur, haben ein gutes Zahlenverständnis, verstehen rechtliche Zusammenhänge und vor allem müssen Sie gut kommunizieren können. Schließlich arbeitet man im öffentlichen Raum, da hat man es mit vielen Interessengruppen zu tun.”

Wie sehen Sie das Zusammenspiel von Planung, Steuerung und Kontrolle?

“Die Cashflow-Prognosen von VolkerWessels sind eine gute Sache, aber sie bedeuten auch, dass Sie Ihre Investitionen im Auge behalten müssen – Ziel ist es ja, dass das investierte Geld irgendwann zurückfließt. Es ist also sehr wichtig, dass Sie sich der Sensibilität Ihrer Cashflow-Planung bewusst sind. In den letzten Jahren wurden die Projekte immer größer und komplexer, die finanzielle Kontrolle muss hier funktionieren. Ein am Anfang finanziell gesundes Projekt muss auch am Ende finanziell gesund sein.

Die Zukunft ist nicht vorhersehbar, Covid-19 hat uns das gerade erst wieder deutlich gezeigt. Das heißt nicht, dass Sie keine Visionen haben sollten, aber es ist wichtig, pragmatisch zu sein und auf Veränderungen reagieren zu können. Flexibilität ist wichtig! In den ersten zwei Wochen nach dem ersten Lockdown haben wir alle die Delle gespürt. Aber kurz danach ging es wieder deutlich voran. Aus der letzten Finanzkrise haben wir gelernt, dass Manövrierfähigkeit von zentraler Bedeutung ist. Bei langfristigen Flächenentwicklungen können Sie krisensichere Strukturen schaffen, indem Sie Flexibilität in ihre Geschäftsstruktur und Planung einbauen.“

Was halten Sie von "Projektentwicklung als Königsdisziplin"?

“Projektentwicklung ist eine der anspruchsvollsten Disziplinen in der Immobilienbranche. Es ist ein wirklich intensiver und äußerst erfahrungsreicher Beruf. Wie ich schon sagte: Man braucht dafür eine Menge unterschiedlicher Kompetenzen. Am Anfang steht die Idee des Entwicklers: Hier geht es darum, aus einem Nichts, etwas zu machen. Dann kommen andere Disziplinen dazu, oft ist Spezialwissen gefragt. Es ist ein multidisziplinärer Beruf und genau das macht ihn so komplex.”

Die Branche wird regelmäßig als konservativ und eher restriktiv bezeichnet. Teilen Sie diese Meinung?

“Ja und nein. Die Baubranche mag ein wenig konservativer sein als andere Branchen, aber vergessen Sie nicht, dass es sich um eine Disziplin handelt, die es schon seit Jahrhunderten gibt, und die sich noch immer weiterentwickelt. Vielleicht nicht immer so disruptiv wie etwa die Automobilindustrie, aber das ist auch nicht nötig. Verbraucher handeln relativ konservativ, wenn es um den Kauf eines Hauses geht, ihre Wohnpräferenzen sind ziemlich stabil. Das ist etwas ganz anderes als der Kauf eines Autos oder eines Laptops.
Aber auch in unserem Beruf gibt es Innovationen. Mit BIM haben wir schon viel erreicht und entwickeln uns immer weiter. Das Technologieunternehmen Trimble beispielsweise bietet schon seit mehr als 40 Jahren seine Softwarelösungen der Branche an.
Und auch wir machen Fortschritte, denken Sie nur an unsere Konzepte „Plus Wonen“ und „Morgen Wonen“ (Produktion in der Fabrik und Fertigstellung auf der Baustelle). Auch beim komplexen Nicht-Wohnungsbau wird die “LEGOlisation” ihren Weg finden. Natürlich gibt es noch Möglichkeiten, die Fehlerkosten am Bau zu reduzieren – und auch hier hilft die Digitalisierung.”

Wo sehen Sie die Chancen für eine stärkere Digitalisierung innerhalb der Projektentwicklung?

NDSM werf te Amsterdam (Ontwikkeling van VolkerWessels onderneming BMB Ontwikkeling)

“Für mich gibt es dabei drei wesentliche Bereiche:

1. Die Kommunikation mit den Verbrauchern: Wie können wir datengetrieben die Lebenswünsche eines Konsumenten möglichst gut definieren und in ein passendes Produkt umsetzen?
2. Wie können die finanziellen und administrativen Prozesse des gesamten Immobilienentwicklungsapparates weiter verbessert werden? Dabei hilft uns Reasult. Mit anderen Worten: Gemeinsam mit der Lösung von Reasult achten wir immens darauf, dass unser Projekt, unser Werk, immer finanziell gesund ist und bleibt.
3. Den Anschluss halten an die breite Digitalisierung der gesamten Baubranche. Dazu gehört auch, sich frühzeitig mit dem BIM-Modell eines Bauunternehmens zu verknüpfen.”

“Projektentwicklung ist ein kreativer Beruf, wir liefern Ideen und setzen sie in neue, greifbare Gebäude um. Ich genieße diesen schönen Beruf jeden Tag.”

Let's Talks Interviews

Sander Janssen ist Direktor bei Reasult und hat mehrere Interviews mit führenden Entwicklern in den Niederlanden geführt.