Project Planning - Finanzplanung von Immobilienprojekten mit Reaforce

Reaforce bietet Ihnen in der Finanzplanung Ihrer Immobilienprojekte wertvolle Entscheidungshilfen. Die Software analysiert, welche Entwicklungsmöglichkeiten Sie für ein Projekt oder Areal haben und ermittelt detaillierte Cashflows für jedes Szenario. Die Cashflows werden beeinflusst durch Planung und Fristen. Erträge können Sie als Turnkeybetrag oder spezifische Raten einstellen. Die Cashflows sind die Basis für die Berechnung Ihrer Investitionskosten.

Kostenstruktur

Die Kostenstruktur in Reaforce orientiert sich an der DIN 276 Norm. Diese ist in Kostenzeilen, Kostengruppen und Cashflowgruppen aufgeteilt. Zudem ist der Entwicklungsgewinn für den Projektentwickler als Kostenstelle mit in die Gesamtkosten aufgenommen. Neben den Investitionskosten gibt es noch Kostenstellen, welche genau genommen nicht zu den Investitionskosten eines Projektes gehören. Dies sind u.a. Voruntersuchungskosten, Mieterausbau oder nicht abzugsfähige Vorsteuer. Diese Kostenstellen werden nicht zu den Investitionskosten eines Projektes gezählt, müssen aber dennoch mit in die Gesamtkosten einfließen.

Kostenstruktur Reaforce

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Investitionskosten und Erträge

Die Analysen von Investitionskosten und Erträgen setzen sich gemäß den gängigen Prinzipien der Immobilienberechnung zusammen. Reaforce ermittelt Kosten und Erträge anhand sogenannter Defaults. Diese können Sie selbst weiter spezifizieren. Die Default-Kostenposten umfassen Grundstückskosten, Baukosten, Nebenkosten und so weiter. Die detaillierte Kostenstruktur können Sie nach eigenem Wunsch konfigurieren.

Ergebnis und Rendite

Um die finanzielle Machbarkeit des Projektes zu bestimmen und zu überwachen, werden diverse Ergebnis- und Rendite-Kennziffern präsentiert. Je nach Bedarf können folgende Posten berechnet werden:

  • Kauf von Grundstück und oder Lagerung
  • Baukosten
  • Entwicklungsgewinn
  • Miete
  • BAR
  • Kaufbetrag

Projektstruktur

Reaforce handhabt eine klare Struktur, in der Projekte aufgebaut werden. Im Prinzip umfasst jedes Projekt eine Variante und minimal eine Nutzungsart. Nutzungsarten sind beispielsweise Wohnen, Parken, Einzelhandel etc. Die beiden Nutzungsarten Wohnen und Parken werden folglich in Typen unterteilt. Die Nutzungsart Wohnen hat z.B. die Typen Reihenhäuser, Mietwohnungen, Doppelhaushälften. Die Nutzungsart Parken lässt sich in die Typen Tiefgarage, oberirdisches Parken etc. unterteilen.

Standardwertesatz

Für die Erstermittlung einer Projektkalkulation rechnet Reaforce mit den im Standardwertesatz hinterlegten Kostenkennzahlen, Indexierungen und Mittelabflussplanungen. In Reaforce Enterprise können diese Standardwerte organisationsspezifisch eingerichtet werden. Für Reaforce Small Business wurden die Kostenkennzahlen auf EUR 0 eingestellt. Lediglich die aus der Praxis abgeleiteten Mittelabflussplanungen und einige Grundeinstellungen sind bereits hinterlegt.

Dynamisch rechnen

Kennzeichnend für Reaforce ist die dynamische Rechenmethode. In vielen Machbarkeitsanalysen wird eine Einschätzung der Kosten und Erlöse vorgenommen. Das Delta zwischen den beiden Größen ist der Gewinn. In manchen Fällen wird dieser Wert mit den Finanzierungskosten korrigiert.

Reaforce denkt in Geldströmen und verrechnet diese mit dem Faktor Zeit. Das gilt sowohl für die Kosten als auch die Erlöse. Wenn diese gegengerechnet werden, was Reaforce auf Tagesbasis durchführt, ergibt sich ein Brutto Cashflow. Dieser tägliche Brutto Cashflow wird kumuliert, um den Kapitalbedarf auf Tagesbasis zu erhalten. Somit ist es möglich sehr genau die Finanzierungskosten bestimmen zu können. Erst danach berechnet Reaforce den daraus resultierenden Gewinn.

Cashflow-Analyse als Grafik


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Cashflow-Daten

Indexierung

Die dynamische Rechenweise sehen Sie auch bei den Indexierungen. Dabei wird berücksichtigt, dass eine Ersteinschätzung der Kosten und Erlöse erstellt wird, welche möglicherweise erst in ein paar Jahren realisiert werden.
Indexierungen können für eine Anzahl von Kostenzeilen hinterlegt werden:

  • Grundstückswert
  • Baukosten
  • Technische Anlagenkosten
  • Außenanlagen
  • Verkaufswert

Die Baunebenkosten werden indirekt indexiert, da sie in erster Linie durch einen Prozentsatz der Grundstückskosten, Baukosten oder des Verkaufspreises bestimmt werden.

Am Stichtag orientieren

Mit Reaforce können Sie sich an einem gewählten Stichtag orientieren. Es kann sein, dass sie vor einem halben Jahr ein Wertgutachten über die zu erwartenden Verkaufserlöse ihres Projektes erhalten haben. Sie können den ermittelten Verkaufswert in Reaforce zum Stichtag der Wertermittlung ansetzen.

Datum Baufertigstellung

In Reaforce können Sie sowohl Werte zum Stichtag als auch zum Datum der Baufertigstellung angeben. Dabei müssen Sie sich jedoch bewusst sein, dass die Daten in beiden Fällen zum Stichtag gespeichert werden. Das heißt, wenn Sie einen Vertragswert zum Endwert angeben, dieser bei einer Verschiebung des Datums über die Verlängerungsperiode indexiert wird. Wenn dies nicht gewünscht ist, da Sie beispielsweise einen Vertragswert angegeben haben, bei dem die Indexierung abgekauft wurde, stellen Sie vorab einfach die Indexierung auf 0% ein.

Verkaufsplanung

Wenn Sie ein Projekt mit Wohneinheiten oder Parkplätzen anlegen, bei denen die Wertermittlungsmethode ‘Kaufpreis’ oder ‘Kaufpreis pro m2’ gewählt wurde, kann eine Verkaufsplanung angelegt werden.

Kaufpreisliste

Für die Nutzungen Wohnen und Parken bietet Reaforce die Möglichkeit eine Kaufpreisliste anzulegen. In dieser können Sie je Einheit u.a. einen spezifischen Kaufpreis, die genaue Wohnfläche, mögliche Incentives, sowie den Verkaufswert des Grundstücks, den Status und das Übertragungsdatum festlegen. Die Kaufpreisliste kann in Reaforce bearbeitet werden. Oder Sie exportieren diese Liste nach Excel. Somit können eine Vertriebsabteilung bzw. externe Makler (nicht Reaforce-Anwender) die Liste bearbeiten. Sobald Sie die Kaufpreisliste wieder in Reaforce importieren, ist diese leitend und werden die bis dato hinterlegten Daten in Reaforce überschrieben.

Residualwertermittlung

Gewinn wird in Reaforce in einer Kostenzeile darstellt. Daher entsteht ein Ausgleichsbetrag, die Differenz zwischen den Kosten und Erlösen. Letztendlich wird der Ausgleichsbetrag residual einem Restwert zugewiesen. Unter der Berechnung des Residualwertes verstehen wir daher: das Hinzurechnen des Ausgleichs zu einem vom Benutzer anzuweisenden Restwert. Diese Restwerte können der Grundstückswert, Baukosten, der Verkaufswert oder der Entwicklungsgewinn sein.

Befinden Sie sich in einem Tender und möchten Sie wissen, was Sie als maximales Grundstücksangebot abgeben können, rechnen Sie den Ausgleich einem Grundstückswert zu. Haben Sie alle Kosten bereits festgelegt, können Sie den Ausgleich Ihrem Gewinn zuteilen. In unserem Beispiel rechnen wir alles dem Entwicklungsgewinn zu.

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