Interview mit Gerhard Bolk von AM: Projektentwicklung als „Königsdisziplin“

Reasult Let’s Talk – Ein Interview mit Gerhard Bolk, Mitglied der Geschäftsleitung bei AM

In unserer Interviewreihe “Let’s Talk” stellen wir führende Immobilienentwickler aus den Niederlanden vor. Dabei sprechen wir über das Thema Projektentwicklung und die komplexen Prozesse sowie Veränderungen auf diesem Gebiet.

Gerhard Bolk ist zusammen mit Ronald Huikeshoven, Raymon van Miltenburg und Reinier Jansen für das tägliche Management von AM verantwortlich, einem Gebietsentwickler mit zahlreichen inner- und außerstädtischen, oft multifunktionalen Projekten. AM beschäftigt aktuell circa 180 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Gerhard ist mit Leib und Seele Entwickler. Er studierte Geografie und machte seinen Abschluss in London. Hier arbeitete er auch für die London Docklands Development Corporation. Die imposante Neugestaltung der Londoner Docklands in den frühen 1990er Jahren (Canary Wharf) war der Beginn seiner Liebe zum Baugewerbe. Er liebt es, mit vielen Beteiligten an einer Vision zu arbeiten, die ein Gebiet oder ein städtisches Umfeld auf sehr konkrete und sichtbare Weise verändert und verbessert. Manchmal baut man buchstäblich die Skyline neu auf. Gerhard war fasziniert von angelsächsischen Bauträgern wie den Gebrüdern Reichman, Olympia & York und Wimpey, die zu dieser Zeit international hoch im Kurs standen. Nach seiner Rückkehr in die Niederlande machte er sich als Immobilienberater selbstständig. 1992 erhielt er seinen ersten Auftrag von Amstelland Vastgoed, einem der Vorgängerunternehmen von AM. Er war als Marktforscher, Entwicklungsleiter in der Region Südholland und 2001 als Regionaldirektor des Büros in Rotterdam tätig.

Zalmhaven

Zalmhaven

Ein gutes Beispiel für eine wirkungsvolle innerstädtische Entwicklung ist das Zalmhaven-Projekt in Rotterdam. Die ersten Gespräche dazu fanden bereits im Jahr 2002 statt, der erste Pfahl wurde 2018 in die Erde gerammt. Das Projekt wird voraussichtlich im Jahr 2022 abgeschlossen sein. Entstehen soll hier ein 215 Meter hoher Wohnturm, Teil eines Neubaugebiet mit 475 Wohnungen, die sich auf drei Türme verteilen.
Eine Projektentwicklung nimmt manchmal viel Zeit in Anspruch. Zalmhaven entsteht in Zusammenarbeit mit Amvest und wird von BAM Bouw en Techniek gebaut. Seit der ersten Idee waren eine gute Zusammenarbeit und gegenseitiges Vertrauen die wichtigsten Faktoren, um das Projekt ins Rollen zu bringen. “Wenn wir uns fragen, ob wir das Projekt gemeinsam schaffen, entstehen meist die schönsten Projekte”, sagt Gerhard. „Jede Woche sehen wir, wie das Projekt wächst, und das inspiriert die Menschen, besonders in Rotterdam! Damit schaffen wir eine Legende für die Rotterdamer Skyline.”

Über AM

Als unabhängiger Entwickler ist AM Teil der Royal BAM Group. AM ist nicht nur bei attraktiven Gebietsentwicklungen wie Ede Enka, dem Bloemdalerpolder und dem Zuidplaspolder stark, sondern auch bei hochkarätigen innerstädtischen Multifunktionsprojekten. Beispiele sind De Zalmhaven, das Bajeskwartier in Amsterdam, die Merwede Kanaalzone in Utrecht, Binckhorst in Den Haag, Feyenoord City in Rotterdam und das Gasthuiskwartier in Den Bosch. Diese Projekte werden häufig mit gleichgesinnten Partnern entwickelt und durchgeführt.

Was macht AM so einzigartig?

“Es beginnt immer mit den Menschen”, sagt Gerhard. “Es ist großartig, mit den kreativen und professionellen AM-Leuten zusammenzuarbeiten. Gemeinsam haben wir eine bestimmte Sprache entwickelt, die uns als Unternehmen erkennbar macht. Was macht ein Projekt zu einem typischen AM-Projekt? Wenn alles gut geht, fügen sich unsere Projekte sehr gut in bestehende Umgebungen ein, ohne dass wir versuchen, zu zurückhaltend zu sein. Es muss klar sein, warum bestimmte städtebauliche und architektonische Entscheidungen getroffen wurden. Es geht vor allem um die Interaktion zwischen den Menschen. Bei uns ist alles ‘Teamwork’. Unsere Mitarbeiter sind engagiert und springen füreinander in die Bresche. Die Zusammenarbeit ist sehr wichtig. Sicherlich auch mit anderen Parteien. Seien Sie nicht abgehoben, sondern versuchen Sie immer, voneinander zu lernen. Wir brauchen einander, unabhängig davon, ob wir zusammenarbeiten oder uns gegenseitig Konkurrenz machen. Das können auch unerwartete Parteien sein, zum Beispiel im Bereich der Mobilität oder der Nachhaltigkeit”, so Gerhard.

Fünf AM-Themen

AM hat fünf Themen definiert, anhand derer Projekte bewertet und entwickelt werden: Mutige Nachhaltigkeit, integrative Stadt, gesundes städtisches Leben und Arbeiten, Stadt- und Gebietsgestalter und glückliches Leben. “Für uns bedeutet ein Thema wie die integrative Stadt, dass wir an einem städtischen Umfeld arbeiten, in dem jeder leben, arbeiten und spielen kann. Also Anfänger, junge Leute, ältere Menschen, usw. Wir sind ein vielseitiger Entwickler. Der soziale Wohnungsbau ist definitiv ein Teil davon. Um das zu können, müssen wir am Nerv der Zeit sein. Es erfordert Kreativität beim Entwickeln und Bauen und eine gute Einschätzung, wie die Wertentwicklung verlaufen wird. Es geht um die Bezahlbarkeit, aber auch um das Angebot von Betreuungseinrichtungen. Bei einem Projekt wie De Zalmhaven liegt der Schwerpunkt auf dem Thema Stadt- und Gebietsgestaltung. Ein etwas anderer Ansatz, mit anderen Zielgruppen und Preisniveaus. Letztendlich ist aber jedes Projekt anders und einzigartig.

Aart Zandbergen: “Wilma, eine weitere Rechtsvorgängerin von AM, war früher die Schule für Projektentwickler. Vielleicht erfüllt AM jetzt diese Rolle?“ Gerhard: “Ja, das kann gut sein. Zum Glück sind unsere Leute uns gegenüber sehr loyal. Aber auch außerhalb von AM sind ehemalige Mitarbeiter oft erfolgreich. Unser jährliches Treffen für sie ist sehr gut besucht. Übrigens haben wir Wilma vor kurzem ihren Namen zurückgegeben. Wir hatten den Namen 20 Jahre lang nicht benutzt, was ein gutes Beispiel dafür ist, dass man sich gegenseitig Freiraum gibt und sich etwas gönnt.“

Was halten Sie von "Projektentwicklung als Königsdisziplin"?

Gerhard sagt: “Von der ersten Idee zu einem konkreten, begehbaren Stadtteil, Quartier oder Komplex – das ist ein kreativer Prozess mit oft außergewöhnlichen Ergebnissen. Der Zalmhaven ist ein solches Projekt. Mit einem solchen Projekt verändert man wirklich die Silhouette der Stadt. Daran arbeiten sie gemeinsam. Das Team von Wilco van den Ban und Michelle Corbeau, mit den Kollegen von Amvest. Die Entwicklungszeit von achtzehn Jahren ist länger als ursprünglich angenommen. Manchmal ist es also besser, nicht alles im Voraus zu wissen. Zalmhaven I ist sehr imageprägend für die Stadt. Es wird mit 215 Metern das höchste Wohngebäude in den Benelux-Ländern sein, inspiriert von der ursprünglichen Hochhausvision der Stadt Rotterdam. Wir haben das Projekt mit Amvest und LSI begonnen. Insgesamt entstehen 485 Wohnungen in drei Türmen, De Zalmhaven I, II und III, von denen 200 zu vermieten sind. Das Projekt zieht innerhalb wie auch außerhalb Rotterdams die Aufmerksamkeit auf sich. Natürlich mussten wir damals das Potenzial erkennen. In den 1990er Jahren realisierten Amstelland Vastgoed und Wilma die Türme Gedempte Zalmhaven und ‘de Hoge Heren’. Da kommt dann ein bisschen Noblesse Oblige dazu, dass wir auch unser Projekt abschließen.”

Was begeistert Sie ansonsten?

“Ich bin auch von dem Projekt Op Enka in Ede begeistert. Durch die Wiederverwendung von Materialien und Gebäuden ist es außerdem schön und naturnah. Darauf bin ich stolz. Vor allem aber ist dieses Projekt echte “Teamarbeit”, denn es sind viele Menschen sowohl innerhalb als auch außerhalb von AM beteiligt.“

Welche Rolle spielt die Digitalisierung?

Projektentwickler Gerhard Bolk: “Was man zunehmend sieht, ist BIM. Wir machen alles mit BIM. Der Zalmhaven wurde dreimal digital gebaut, bevor wir mit dem eigentlichen Bau begannen. Vor allem bei den größeren multifunktionalen Projekten in den Städten sehe ich BIM überall. Es wird stets besser. Der Vorteil ist, dass wir alle Variablen testen können. Vor fünf Jahren war das noch nicht der Fall. Damals war eher der Projektpartner des Bauteams dafür verantwortlich. Es ist viel einfacher geworden – wir sehen es als unsere Kerntätigkeit an, und das entwickelt sich enorm.“
“Außerdem müssen wir zunehmend Daten (digital) liefern, z. B. Energiekennzahlen. Wie geht man mit Nachhaltigkeit usw. um – das wird immer wichtiger. Das ist auch der Unterschied zwischen einem Neubau und einem Bestandsgebäude. Sie sind tatsächlich zu völlig unterschiedlichen Produkten geworden. Wenn man sich zum Beispiel nur die Zahl der Installationen in Neubauten anschaut”, sagt Gerhard.

“Auch Domotik-Lösungen – Gebäudeautomation – spielt eine immer wichtigere Rolle. Das sehe ich in den Homestudios, unserem Erlebniszentrum für Wohnungen. Alle möglichen Dinge werden automatisch erledigt, um den Bewohnern die Arbeit zu erleichtern. Die Vorhänge schließen sich automatisch, der Fernseher schaltet sofort auf ihren Lieblingssender, das Licht geht an und aus und sogar Ihr Kaffee wird fast automatisch zubereitet, wenn Sie es wünschen. Das ist etwas ganz Besonderes und bietet Chancen für AM und seine Partner. Die technische Komponente wird immer wichtiger. Die heutigen Neubauten sind viel zukunftssicherer und haben daher langfristig einen höheren Wert als bestehende Häuser.“

Wie schaffen Sie es, dass solche komplexen Projekte rentabel bleiben?

“Eine Gebietsentwicklung ist immer ein Balanceakt zwischen der sozialen Seite und dem wirtschaftlichen Mehrwert. Das ist nicht immer einfach. Als Unternehmen müssen Sie letztlich Geld verdienen, um gesund zu bleiben, und eine Kommune möchte, dass Sie so viel sozialen Nutzen wie möglich erzielen. Es ist ein Balanceakt, aber als Unternehmer muss man natürlich auch seinen Lebensunterhalt verdienen können.“

Aart Zandbergen: “Auch das ist Nachhaltigkeit. Wenn Sie nicht an Ihr Portemonnaie denken, wird es Sie in ein paar Jahren nicht mehr geben…“ Gerhard fügt hinzu: “Es gibt eine Gewinnmaximierung, aber auch eine Gewinnoptimierung. Wir gehören auch zu den Entwicklern, die die Niederlande ein bisschen schöner machen wollen, sodass wir stolz auf das Ergebnis sein können, und auf diese Weise erarbeitet man sich auch einen guten Ruf. In finanzieller Hinsicht geht es in unserem Beruf um Gewinnoptimierung. Letztlich geht es um zwei Dinge: 1. Initiative ergreifen. 2. Risiken eingehen. Wenn man alles platt macht, bleibt nichts übrig. Das Risiko muss sozial verträglich sein. Aber man muss auch über die Ziellinie kommen, sonst ist es schnell vorbei.”

“Das hat auch mit den Details und der Wahl der Materialien zu tun. Ein gutes Haus hat einen ordentlichen Überhang, um es einfach auszudrücken. Darauf müssen Sie achten. Sie wollen langfristig etwas hinterlassen, und das ist auch für die Kontinuität Ihres Unternehmens wichtig. Wollen Sie etwas Schönes in der Nachbarschaft hinterlassen, oder wollen Sie einfach nur Profit machen? Wir haben nie etwas abgerissen, was wir selbst entwickelt haben, darauf sind wir stolz, das kommt unserer Kontinuität zugute!”

Würden Sie Ihren Kindern raten, diesen Beruf zu ergreifen?

“Ich würde meinen drei Kindern sicher nicht davon abraten, aber sie müssen natürlich ihren eigenen Weg finden. Ich mag keine Langeweile, und in unserer Branche kommt dies nie vor, also ist das okay. Sie arbeiten mit vielen Menschen zusammen. Je länger man im Geschäft ist, desto mehr Leute kennt man und lernt ständig dazu. So macht es Spaß. Wenn sie also meinen Weg gehen, werde ich sie enthusiastisch unterstützen, denn es ist ein wunderbarer und lohnender Beruf!”

Let's Talks Interviews

Weiterlesen?

• Interview mit Pieter den Boer: Projektentwicklung als „Königsdisziplin“
• Interview mit Alexander Happ: Projektentwicklung und Verantwortung