In meinem Blogbeitrag vom 3. Dezember 2019 habe ich erläutert, wie Immobilienprojektentwickler von der Einführung des Ansatzes von Finanzplanung und -analyse (FP&A) profitieren können. FP&A unterstützt das Projektentwicklungsgeschäft mit datengestützten Erkenntnissen, um so die Unternehmensstrategie kontinuierlich zu bewerten und ihre Umsetzung zu schärfen. Dabei spielt es keine Rolle, wie groß das Unternehmen ist, ob es national oder international tätig, in Familienbesitz oder in Hand von Investoren ist – FP&A ist für alle wichtig.
Wie aber lässt sich der FP&A-Ansatz bei Immobilienprojektentwicklern umsetzen? Dazu folgende Empfehlungen:
1. Behalte die wichtigsten Kennzahlen im Blick. Natürlich: Die Zukunft ist ungewiss, aber ohne einen detaillierten Einblick in die Entwicklung der Kennzahlen (Cashflow, Erträge und Kapitalbedarf), ist es unmöglich, die Kontrolle zu behalten.
2. Nutze Tools, die Szenarienanalysen möglichst einfach erstellen. Die Rahmenbedingungen können sich innerhalb von wenigen Monaten ändern. Dann muss es möglich sein, mit wenigen Handgriffen die Hauptvariablen auf die neuen Gegebenheiten einzustellen, um aktuelle Szenarien zu erhalten. Viele Bauträger vergleichen ihre Ist-Zahlen mit veralteten Prognosen, oder – noch schlimmer – stellen überhaupt keine Vergleiche an, weil der ursprüngliche Plan veraltet ist.
3. Prognostiziere buttom-up. Besonders bei größeren Projekten macht es keinen Sinn, die Projektprognose nur auf der obersten Firmenebene auszurichten. Stagniert etwa der Wohnungsverkauf, kann das erhebliche Auswirkungen auf den Cashflow, die Projektvorlaufzeit, die Verkaufskosten und natürlich die Finanzierungskosten haben. Dann ist es notwendig, die entsprechenden Schaltflächen auf Projekt- oder sogar Funktionsebene zu betätigen. Die anschließende Aggregation der Projekte auf Unternehmensebene gibt den notwendigen integralen Einblick.
4. Achte auf eine strikte Trennung der Aufgaben. Ein Projektentwickler erstellt die Projektprognose, lässt sich diese genehmigen und überwacht anschließend das Projekt. Die Finanzabteilung muss dagegen überprüfen, ob die Projektprognose auf den richtigen Unternehmensstandards und Vereinbarungen basiert. Das Vier-Augen-Prinzip ist wichtig.
Ein Bauträger entwickelte sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen und nutzte für die Finanzplanung Excel-Modelle. Die Machbarkeitsanalysen entstanden durch unterschiedliche Iterationen. Das Ergebnis überprüfte ein Projekt-Controller, der keinen Einblick in die detaillierten Berechnungen des Excel-Modells hatte. Die Finanzabteilung erstellte parallel einen Finanzierungsplan mit einem separaten Tool. Die Projektprognose und den Finanzierungsplan genehmigte der Vorstand.
Das Bauvorhaben startete. Während der Realisierung kam es fast wöchentlich zu Abweichungen der tatsächlichen von der geplanten Situation. Das ist an sich nicht ungewöhnlich. Da aber mehr als 20 Millionen Euro für eine unerwartete Zahlung an das Land und zusätzlich die Umsatzsteuer fällig wurden, geriet die Situation außer Kontrolle.
Seitdem arbeitet der Bauträger mit dem FP&A-Ansatz: Er schaffte die Excel-Listen ab und führte ein standardisiertes und geprüftes Prognosesystem ein. Das System plant von der Basis eines Projekts bis zur höchsten Unternehmensebene. Es geht auf Veränderungen in den Rahmenbedingungen ein und erstellt eine neue Finanzplanung. Jedes Mal, wenn neue Ist-Daten aus der Buchhaltung importiert und verarbeitet werden, spuckt es neue Szenarien aus. Abweichungen von den Prognosen gibt es noch immer, aber in einem viel geringerem Umfang und in einem viel früheren Stadium.
Aart Zandbergen
Geschäftsführer der Reasult Gruppe
Hier geht’s zu Teil 1 dieser Blogserie
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