ESG ist ein ernstzunehmender Trend unter Projektentwicklern. Bis vor kurzem war die Rendite das wichtigste Kriterium und Nachhaltigkeit ein Nice-to-have. Aber das hat sich dauerhaft geändert. Jetzt stehen ESG als wichtiger strategischer Faktor auf der Tagesordnung vieler Vorstände. In diesem Blog erkläre ich, was ESG ist, und erläutere den Business Case für Projektentwickler.
Die Abkürzung ESG steht für Environmental, Social und Governance. ESG ist zum Sammelbegriff für eine Reihe von Kriterien zur Messung der Nachhaltigkeit und der ethischen Auswirkungen von Investitionen geworden. Warum werden diese drei Begriffe immer in Kombination verwendet? Um dies besser zu verstehen, sollten wir an den Anfang zurückgehen. Die Begriffe Environmental, Social und Governance (ESG) wurden von den Vereinten Nationen im Jahr 2004 eingeführt. Im Dezember desselben Jahres veröffentlichte die UNO den Bericht “Who Cares, Wins”. In diesem Bericht fordern die Vereinten Nationen den globalen Finanzsektor auf, seinen Kurs zu ändern und ESG zu berücksichtigen. Inzwischen hat sich ESG auch im Immobiliensektor weit verbreitet.
Ich werde gleich den Business Case für Entwickler erstellen. Aber lassen Sie uns zunächst einen genaueren Blick darauf werfen, was ESG bedeutet.
Im Immobilienbereich wird unter ESG vereinfacht Folgendes verstanden:
In diesem Abschnitt geht es um die Auswirkungen einer Investition auf die Umwelt. Der Kohlenstoff-Fußabdruck und die CO₂-Emissionen sind die wichtigsten Kriterien für Gebäude. Sowohl während des Baus als auch während des Betriebs. In der Bauphase gibt es Initiativen, mehr Holz anstelle von Beton zu verwenden. Schließlich “kostet” das bei der Herstellung weniger CO₂ und ist kreislauffähig. Durch die Nutzung nachhaltiger Energiequellen werden auch die Auswirkungen auf die Umwelt verringert. Während des Betreibens sind auch der Wasserverbrauch und die Abfallentsorgung relevante Themen.
Für die soziale Seite von Investitionen sind Verfügbarkeit, Bezahlbarkeit und Qualität gängige Kriterien.
Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit gehen Hand in Hand. Die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung ist ein wachsendes Problem. Der Bau von mehr Häusern wird als einzige Lösung angesehen, erweist sich aber als schwierig. Neue Standorte sind rar, die Entwicklungszeiten sind lang und der traditionelle Bauprozess lässt sich nur schwer erweitern. Das bedeutet, dass es einen großen Bedarf an ausreichend bezahlbarem Wohnraum gibt.
Die Qualitätskomponente hat eine objektive und eine subjektive Seite. Zielsetzung: Betrachtung des technischen Zustands und der Leistung eines Gebäudes.
Subjektiv, zum Beispiel durch Befragung der Mieter/Nutzer, wie sie die Nutzung erleben.
In diesem Teil von ESG geht es um das Unternehmen, das hinter einer Immobilie steht. Als Projektentwickler wollen Sie auch Ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden. Befolgen Sie die Vorschriften? Sind Sie als Organisation transparent? Halten Sie sich von Green Washing fern? Die Antworten auf diese Fragen zeigen, ob ESG wirklich in der DNA Ihres Unternehmens verankert ist.
Selbst wenn Sie ESG als ein “Muss” betrachten, können Sie es nicht vermeiden.
Möchten Sie als Bauträger eine Umweltgenehmigung für ein neues Bauprojekt beantragen? Dann wird die Umweltbelastung bei der Verarbeitung standardmäßig berücksichtigt. Stickstoff und PFAS stellen ein reales Risiko dar, das berücksichtigt werden muss. Die Bauverordnung stellt auch strenge Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Gebäuden.
Sind Ihre wichtigsten Kunden (institutionelle) Anleger? Seit März dieses Jahres müssen sie die SFDR einhalten. Diese europäische Richtlinie verlangt von den Investoren eine transparente Berichterstattung über ihre ESG-Politik. Die IFRS-Stiftung hat außerdem angekündigt, dass sie an einem Leitfaden für ESG arbeitet. Anleger werden daher zunehmend erwarten, dass ESG in ihre Entwicklung einbezogen werden.
Die Frage ist: Können Projektentwickler einen Business Case für ESG erstellen?
Der Wendepunkt ist für viele Immobilienunternehmen erreicht. Sie sehen die Chancen und engagieren sich voll für ESG. Der Business Case für ESG kann erstellt werden. Was sehen sie, was andere (noch) nicht sehen?
Lassen Sie mich zwei Beispiele aus der Praxis anführen:
Unter dem Motto “Real Value for Life” hat sich Bouwinvest ehrgeizige ESG-Ziele gesetzt. Warum tun sie das? Auf ihrer Website erklären sie: “Wir sind überzeugt, dass unser Ansatz das Risiko reduziert, bessere Renditen sichert und die Attraktivität unserer Immobilien und Portfolios erhöht.”
Einige Projektentwickler konzentrieren sich auch ganz auf die ESG. Der deutsche Immobilienentwickler ASSIDUUS ist ein gutes Beispiel dafür. Warum ist ESG Teil der Mission von ASSIDUUS? “Unsere Impact-Investing-Strategie gewährleistet finanzielle Erträge und Kapitalsicherheit für unsere Investoren bei allen unseren Immobilienprojekten.
Ihre Kunden sind institutionelle Anleger mit einem langen Anlagehorizont. Diese Anleger sind auf der Suche nach guten Renditen bei begrenztem Risiko.”
Sehen Sie Nachhaltigkeit immer noch in erster Linie als Kostenfaktor? Beide Unternehmen verbinden die Nachhaltigkeit direkt mit einer besseren finanziellen Leistung. Warum tun sie das?
Bedenken Sie Folgendes:
Sie investieren langfristig in Immobilien: Der Anlagehorizont beträgt 10 oder 20 Jahre. Oder sogar noch länger.
Investitionen werden nach dem richtigen Rendite-Risiko-Profil getätigt. Viele Anleger nehmen Immobilien als sicheren Hafen in ihr Portfolio auf, um das Risiko zu mindern. Geringes Risiko und dennoch eine attraktive Rendite.
In diesem Sinne: Welche Immobilien bieten das geringste Risiko in 10, 20 Jahren? Wenn wir den ESG-Trend in der Zukunft fortsetzen, werden die nachhaltigsten Immobilien die beliebtesten sein.
Bislang gibt es kaum Marktbelege, geschweige denn umfassende Studien. Es bleibt also abzuwarten, wie der Markt genau reagieren wird. Im Vorgriff darauf hat der IVCS im Oktober ein interessantes Diskussionspapier veröffentlicht. Darin begründeten sie die Auswirkungen von ESG auf die Wertentwicklung. Für die DCF-Methode führen sie u.a. folgende Argumente an
ESG-Investitionen können daher zu höheren Wertschätzungen führen. Es ist auch wahrscheinlich, dass nachhaltige Immobilien wertstabiler bleiben werden.
Die ESG gehört auf die Tagesordnung eines jeden Projektentwicklers. Nicht, weil es gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern weil es sich einfach rechnet. Die Nachfrage für nachhaltige Immobilien wächst stetig. Auch aus Bewertungen lässt sich ableiten, dass ESG-Investitionen einen Mehrwert schaffen. Mit ESG-Investitionen schaffen Sie Wert und Wirkung!
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Ihr Bastiaan van der Mijl
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